ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ И ОФОРМЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ВЬЕТНАМЕ

С 1 июля 2015 года благодаря вступлению в силу нового Жилищного кодекса (по-вьетнамски: Luật Nhà ở 2014) практически все иностранцы, не имеющие дипломатического статуса, получили право приобретать жилую недвижимость во Вьетнаме в собственность. При этом надо отметить, что если раньше Вьетнам был одной из самых закрытых стран в регионе, то теперь права иностранцев защищены значительно лучше, чем в любой другой стране Азии. На этой странице Вы сможете ознакомиться с самой актуальной информацией об особенностях рынка недвижимости во Вьетнаме, процедуре ее приобретения, затратам на ее содержание, налогам, ипотеке и стоимости.

Недвижимость во Вьетнаме
Рынок недвижимости во Вьетнаме – что нужно знать иностранному инвестору?

ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ВО ВЬЕТНАМЕ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ

  • В соответствии с Жилищным кодексом 2014 г., существует 2 типа объектов жилой недвижимости с точки зрения отношения к земле:
    • Квартиры;
    • Дома на отдельном участке земли (виллы в коттеджных поселках, таунхаусы, отдельно стоящие дома и т.д.);

а также несколько типов жилой недвижимости в зависимости от применяемых механизмов реализации:

  • Коммерческое жилье (по-вьетнамски: nhà ở thương mại) – любое жилье, построенное с целью реализации или сдачи в аренду на основе рыночных механизмов;
  • Социальное жилье (по-вьетнамски: nhà ở xã hội) – любое жилье предоставленное организациям, пользующимся политикой в области жилищной поддержки, осуществляемой государством в рамках Жилищного кодекса;
  • Официальные резиденции (по-вьетнамски: nhà ở công vụ) – жилье, которым владеет государство, предназначенное для размещения официальных лиц, чиновников и других государственных служащих или работников бюджетной сферы;
  • Жилье, используемое для переселения (по-вьетнамски: nhà ở để phục vụ tái định cư), – любое жилье, предназначенное для домашних хозяйств или физических лиц, которых переселяет государство в результате изъятия принадлежащей им земли;
  • Индивидуальное жилое строение (по-вьетнамски: nhà ở của hộ gia đình, cá nhân) – жилье, построенное в индивидуальном порядке с целью проживания.
    • Оформление права собственности для иностранного гражданина возможно исключительно на недвижимость в проектах коммерческого жилья, которыми могут являться многоквартирные дома и коттеджные поселки. Покупать иностранцу обычные частные дома или квартиры в проектах социального жилья законом не разрешается.
    • Иностранец может оформить право собственности на свою недвижимость сроком на 50 лет с возможностью продления еще на 50 лет. Таким образом, суммарно граждане иностранных государств могут владеть недвижимостью в течение 100 лет. В любой момент её можно продать гражданину Вьетнама и в этом случае она перейдёт к нему в бессрочное владение – freehold.
    • Суммарно иностранцам могут принадлежать до 30% апартаментов в одном комплексе и до 10% вилл или до 250 вилл (в зависимости от того, какое число меньше) в рамках одного единственного проекта в административном округе. Если в этом административном находится более одного проекта, иностранцы могут владеть до 10% от числа вилл каждого проекта и до 250 домов суммарно во всех проектах, расположенных в этомадминистративном округе.
    • Иностранец имеет право приобретать недвижимость только у застройщика или у другого иностранца. Единственным возможным вариантом приобретения объекта недвижимости на вторичном рынке от вьетнамца является покупка жилья в проекте на стадии строительства, когда еще не выдано свидетельство права собственности и застройщик не зарегистрировал договор. В этом случае застройщик расторгает договор купли-продажи с продавцом недвижимости и заключает его повторно с покупателем-иностранцем. Таким образом, для вьетнамского законодательства и компетентных государственных органов иностранец приобрел недвижимость напрямую у девелопера.
    • Важно помнить, что перечисленные выше правила имеют отношение только к объектам, имеющим статус жилого дома. На рынке есть ещё один тип предложения, на который эти правила не распространяются:
  • Туристические/гостиничные квартиры (по-вьетнамски – căn hộ du lịch/khách sạn). В курортных городах Вьетнама часто встречаются предложения о покупке номеров / квартир внутри гостиничных комплексов. Такие сделки абсолютно легальны, но в связи с тем, что эти проекты как правило реализуются на земле, не предназначенной для жилого строительства, на них не распространяются правила, указанные в Жилищном кодексе. В таких объектах ни иностранец, ни гражданин Вьетнама не могут претендовать на получение права собственности, фактической формой владения объектом является долгосрочная аренда, срок которой ограничен сроком аренды земли на которой этот объект возведен (обычно – 50 лет). Примеры подобных объектов в Нячанге: Nha Trang Centre, The Costa, Muong Thanh Centre.

ПРОЦЕДУРА ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

  • Агентство недвижимости делает подборку вариантов под запрос клиента. Безусловно, можно это сделать и самостоятельно, но стоит помнить, что во Вьетнаме услуги агентства всегда оплачивает продавец, а значит, пытаясь пройти весь путь самостоятельно,  клиент не сможет ничего сэкономить, в то же время агентство сможет предоставить квалифицированную консультацию, поможет в переговорах с продавцами недвижимости, а также подскажет важные особенности проекта. Вы можете ознакомиться с некоторыми предложениями по продаже недвижимости во Вьетнаме на нашем сайте.
  • Резервирование объекта. Обычно для того, чтобы забронировать объект во Вьетнаме требуется сумма от 50.000.000 до 200.000.000 донгов (приблизительно от $2.200 до 8.800) в зависимости от класса и типа объекта, причем как правило эта сумма оплачивается наличными. После внесения депозита клиент получает либо квитанцию, в которой указаны условия бронирования, либо предварительный договор. Обычно объект можно забронировать на срок до 15 дней.
  • Способы оплаты объекта. Сама по себе сделка по покупки недвижимости не требует открытия счета в банке, т.к. Оплата может осуществляться наличными, однако мы рекомендуем все платежи проводить через банковский счет, чтобы в дальнейшем не возникло вопросов о происхождении денег, когда вы решите квартиру продать и вывести полученные от этой продажи деньги за границу.
  • Заключение договора купли-продажи. Если сделка совершается на вторичном рынке, то нотариальное заверение договора обязательно (обычно стоимость такой услуги не превышает 100 долларов США). В случае, когда продавцом выступает непосредственно, застройщик, то в его обязанности входит регистрация сделки в региональном департаменте строительства, а также в местном налоговом управлении.
  • Оплата объекта. Совершается в полной мере, если сделка идёт на вторичном рынке и поэтапно, если клиент покупает недвижимость на стадии строительства у застройщика. Схемы оплаты могут быть разные в зависимости от выбранного объекта, но обычно первый платеж (стадия фундамента) составляет порядка 20-30%, остальная сумма вносится поэтапно по мере строительства и последние 5% оплачиваются после получения права собственности.
  • В случае задержки платежей на срок до 3-х месяцев у застройщика нет права изъять недвижимость, зато он имеет право начислить пени – обычно порядка 1-2% от суммы платежа в месяц. Пени будут начислены и на застройщика в случае если он задержит сдачу объекта. В случае более длительной задержки платежа застройщик, как правило, просто выставляет объект покупки на продажу и после успешной реализации этой недвижимости компенсирует покупателю вложенные деньги.
  • Получение права собственности (Свидетельство права пользования землей, собственности на жилой дом и другое имущество, связанное с землей, по вьетнамски: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, которое также коротко называют Розовой книгой из-за цвета обложки, по-вьетнамски: sổ hồng ) обычно происходит в течение 3-6 месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию и стоит 0.5% от стоимости недвижимости по договору.

Налоги на недвижимость во Вьетнаме

Налоги и сборы, связанные с приобретением недвижимости во Вьетнаме
  1. При покупке первичной недвижимости
    • Взнос в фонд капитального ремонта (Sinking Fund) – 2%. Часто входит в стоимость объекта недвижимости;
    • НДС (VAT) – 10% – всегда включен в стоимость объекта;
    • Сбор за оформление права собственности – 0.5% от стоимости недвижимости по договору
  2. При покупке вторичной недвижимости
    • Нотариальные услуги – обычно порядка 50-100 долларов США
    • Сбор за оформление права собственности – 0.5% от стоимости недвижимости по договору
НАЛОГИ, СВЯЗАННЫЕ С ВЛАДЕНИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ВЬЕТНАМЕ
  1. Налог на недвижимость во Вьетнаме отсутствует;
  2. Налог на доход от аренды для физических лиц – 10%;
НАЛОГИ ПРИ ОТЧУЖДЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ВЬЕТНАМЕ
  1. 2% от стоимости объекта, зафиксированной в нотариально заверенном договоре купли-продажи;
  2. Налог на наследство и дарение – 10% от рыночной стоимости недвижимости. Применяется только в случае, если дарение осуществляется в отношении не прямых родственников (т.е. не в отношении супругов, родителей, детей, братьев и сестер) или такая родственная связь не доказана документально.

СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ВЬЕТНАМЕ

КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ
  • Электричество стоит порядка 0.1 доллара США за киловатт;
  • Вода стоит порядка 0.4 доллара США за м3.
  • Обычно семья с ребёнком суммарно тратит порядка 30-100 долларов США на коммунальные платежи.
УСЛУГИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
  • Почти что во всех комплексах апартаментов и коттеджных посёлках есть управляющая компания, которая отвечает за уборку общественных территорий, охрану и т.д. Сбор за услуги управляющей компании обычно составляет от 0.4 до 1 доллара США в месяц, причем оплачиваются они даже если в объекте никто не проживает;
  • Многие управляющие компании оказывают услуги по сдачи апартаментов и вилл в аренду – стоимость такой услуги составляет 8-10% от общего дохода.
СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ВЬЕТНАМЕ
  • Во Вьетнаме нет обязательного страхования недвижимости, однако можно добровольно застраховаться от стихийных бедствий. Стоимость страховки составит порядка 0.1% от оценочной стоимости объекта;
  • Страхование объектов недвижимости от недостроя является обязательным для всех застройщиков, реализующих проекты на территории Вьетнама.